Velká oprava domu: jak ji naplánovat a z čeho zaplatit

Rok 2026 zásadně změnil pravidla hry. Pro společenství vlastníků a bytová družstva skončily klasické přímé dotace a nahradily je bezúročné úvěry, u kterých stát hradí úroky. Kdo plánuje velkou opravu podle článků z roku 2024, plánuje podle něčeho, co už neplatí.

Projdeme, co je dnes k dispozici, jak to zkombinovat a v jakém pořadí postupovat.

Nová zelená úsporám pro bytové domy

Podmínky pro SVJ a bytová družstva platí od 28. 5. 2026, příjem žádostí byl zahájen 25. 6. 2026 a banky začaly úvěry poskytovat od září.

Podpora nemá formu nevratné dotace. Zvýhodněný úvěr poskytne spolupracující banka nebo stavební spořitelna a Státní fond životního prostředí následně finanční instituci kompenzuje úroky a související náklady zahrnuté do RPSN. Při dodržení limitů tak žadatel po dobu kompenzace nehradí úroky.

Parametr	Hodnota
Dílčí renovace	až 250 000 Kč na byt
Komplexní renovace	až 750 000 Kč na byt
Minimální výše úvěru	100 000 Kč
Kompenzace úroků	10 let do 1,5 mil. Kč, 15 let nad 1,5 mil. Kč
Bonus pro zranitelné domácnosti	až 120 000 Kč na byt, jen při komplexní renovaci

Žadatelem může být pouze SVJ nebo bytové družstvo. Souhrnný spoluvlastnický podíl právnických osob nesmí přesáhnout 50 % a podíl jednoho vlastníka 25 %, s výjimkou obcí a bytových družstev. Novostavby podporované nejsou.

Dílčí versus komplexní

Dílčí opatření znamená zateplení pouze části konstrukcí nebo instalaci obnovitelného zdroje, případně kombinaci. Žádat lze opakovaně, ale součet všech úvěrů je nejvýše 250 tisíc na byt. Nutný je renovační pas.

Komplexní opatření je celkové zateplení obálky budovy, kombinovatelné s dalšími opatřeními. Je-li v domě neekologický zdroj vytápění, musí být vyměněn. Nutné je energetické hodnocení s průkazem energetické náročnosti budovy.

Kolik na co

Maximální výše úvěru vychází z jednotkových částek pro jednotlivá opatření. Pro orientaci u těch nejčastějších:

Opatření	Max. výše úvěru
Vnější stěny, střechy, podlahy nad venkovním prostorem	5 000 Kč/m²
Výplně otvorů (okna, dveře)	12 000 Kč/m²
Eliminace tepelných mostů u balkonů a lodžií	5 000 Kč/m²
Strop pod nevytápěnou půdou	2 000 Kč/m²
Stínicí technika	3 000 Kč/m²
Řízené větrání s rekuperací	100 000 Kč/byt

U zdrojů tepla a fotovoltaiky platí vlastní sazby včetně jednoho zásadního omezení, které mění ekonomiku celého rozhodování u domů napojených na dálkové teplo. Rozebírám to v samostatných textech v sekci o energiích.

Úsporné bytové domy od SFPI

Druhá cesta, kterou řada domů nezná. Úvěrový program Státního fondu podpory investic.

Parametr	Hodnota
Forma	zvýhodněný úvěr, úrok 1–3 % podle stávající sazby
Příjem žádostí	od 1. 7. 2026, průběžná výzva
Podmínka	úspora spotřeby energie domu min. 20 % oproti stavu před realizací
Krytí	až 90 % celkových způsobilých nákladů
Územní omezení	mimo území hlavního města Prahy

Žadatelem může být vlastník bytového domu, spoluvlastníci, SVJ i bytové družstvo. Program je realizován částečně z prostředků SFPI a částečně jako druhý investiční cyklus finančního nástroje financovaného z IROP 2014–2020.

Podstatné omezení kombinace: stejné náklady nelze současně krýt z NZÚ i ze SFPI. Zdroje financování musí přitom pokrýt celý projekt, včetně nezpůsobilých nákladů.

Renovační pas a poradenství

Novinka, kterou se vyplatí nepodcenit. Renovační pas je zjednodušená forma průkazu energetické náročnosti budovy, která dává návod, jak dům postupně renovovat.

Pro dílčí opatření je jeho zpracování podmínkou podpory. Funguje jako filtr, který má zabránit nekvalitním projektům a nasměrovat peníze do oprav, které skutečně sníží energetickou náročnost.

Praktický přínos pro výbor: poradce pomůže vybrat řešení s nejlepší návratností a chrání dům před tím, aby zaplatil opatření, které nefunguje.

Postup, který doporučuju

1. Technické posouzení stavu. Co dům skutečně potřebuje a v jakém pořadí. Ne co je nejvíc vidět.

2. Plán oprav na deset až patnáct let. Ne na příští rok. Bez něj nejde rozhodnout, co dělat teď a co počká.

3. Renovační pas nebo energetické hodnocení. Podle toho, jestli míříte na dílčí, nebo komplexní opatření.

4. Položkové rozpočty od dvou tří dodavatelů. Na stejném zadání, ať jsou porovnatelné. Pro přípravu rozpočtu lze využít cenové soustavy, případně je kombinovat s reálnými nabídkami — striktní použití cenových soustav podmínkou není.

5. Financování. Vlastní prostředky plus úvěr plus případný bonus. Až s čísly na stole.

6. Shromáždění. S kompletním balíkem, ne s myšlenkou. Potřebné kvórum a to, kdo o čem rozhoduje, najdete v přehledu o společenství vlastníků.

7. Žádost. Přístup do klientského portálu si zařiďte s předstihem — je to vždy první krok a bez přiděleného přístupu žádost podat nelze.

Dopad na vlastníky

Nejcitlivější bod každého shromáždění. Argument, který funguje: dlouhá splatnost úvěru rozloží náklady tak, aby nedošlo ke skokovému navýšení příspěvku.

Ke stejnému cíli míří i bonus pro nízkopříjmové domácnosti. Ten se má vlastníkovi započíst jednorázově jako splátka jeho podílu na nákladech realizace, nebo jako snížení splátek či příspěvku do fondu oprav — smyslem je ochránit zranitelné domácnosti před tím, aby jim renovace skokově zvedla platby.

Prakticky to znamená zmapovat, jestli v domě žijí lidé se statusem zranitelné domácnosti. Za každý takový byt může dům při komplexní opravě získat přímý příspěvek.

Jak se to promítá do příspěvku na správu a jak poznat, jestli má dům na opravu vůbec našetřeno, rozebírám v textu o fondu oprav.

Když se opravuje i uvnitř bytů

Praktická poznámka, která ušetří peníze jednotlivým vlastníkům. Výměna stoupaček znamená otevření šachet a bourání v koupelnách. Je to jediná rozumná chvíle, kdy si udělat vlastní rekonstrukci koupelny — bourá se tak jako tak.

Vyplatí se proto oznámit plán oprav vlastníkům s dostatečným předstihem, ne měsíc předem. Souvislosti k tomu, co platí dům a co vlastník, najdete v průvodci rekonstrukcí bytu v paneláku.

Podmínky dotačních a úvěrových programů se mění. Před podáním žádosti si vždy ověřte aktuální znění závazných pokynů u poskytovatele podpory. Tenhle text je obecný přehled, ne finanční ani právní poradenství.

Časté otázky

Musí s úvěrem souhlasit všichni vlastníci?

Rozhoduje shromáždění a potřebné kvórum určují stanovy. Souhlas všech zpravidla nutný není, ale u tak zásadního rozhodnutí bývají stanovy přísnější než u běžných věcí — ověřte si to předem.

Co když dům nemá na vlastní podíl?

Úvěr zpravidla nekryje sto procent nákladů, takže část je potřeba z vlastních zdrojů. Řešením bývá kombinace naspořených prostředků a dočasného navýšení příspěvku.

Dá se stihnout oprava a žádost ve stejném roce?

Příprava podkladů — renovační pas nebo energetické hodnocení, rozpočty, projekt — zabere měsíce. Realisticky počítejte s tím, že mezi rozhodnutím a stavbou uplyne rok.

Můžeme si vzít běžný komerční úvěr?

Ano, SVJ může čerpat úvěr i mimo podporované programy. Rozdíl je v úrocích — u zvýhodněných programů je hradí stát, což u milionových částek a dlouhé splatnosti dělá velké peníze.